Aussitôt publié, aussitôt en vigueur. Annoncé par la loi Alur de mars 2014, le décret encadrant le Diagnostic technique global (DT) vient de tomber au JO. Ce nouveau diagnostic, obligatoire pour les mises en copropriétés d’immeubles de plus de dix ans, sera donc bien opérationnel dès le 1er janvier 2017.
Qui pourra réaliser ce diagnostic technique global ?
Pas de changement majeur par rapport au projet de texte dévoilé en octobre dernier. Le décret place la barre assez haut, en exigeant un diplôme bac +3 dans les domaines des techniques du bâtiment (ou un titre équivalent ou une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent) en guise de pré-requis.
Le professionnel devra également justifier d’une assurance RC Pro couvrant les risques liés à ce type de mission et attester sur l’honneur de son indépendance et impartialité à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et ses équipements.
Quelles compétences ?
Quelques modifications, essentiellement dans la formulation, ont été apportées au projet de décret. Le tiers chargé de la réalisation du DTG devra justifier auprès du syndic de ses compétences sur :
« – les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
– les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
– les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
– la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
– la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
– les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien des équipements communs ;
– la gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires ;
– les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission. »
Quels immeubles ?
« Tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété », selon la loi Alur. Ce diagnostic est obligatoire pour toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans. Il remplace ainsi le diagnostic de mise en copropriété SRU qui portait, lui, sur les immeubles de plus de quinze ans.
Le DTG est également rendu obligatoire pour les immeubles qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de réaliser ce DTG.
Pour les autres copropriétés, la réalisation de ce diagnostic devra être soumise à un vote en assemblée générale.
Quel contenu ?
Là encore, il faut revenir à la loi Alur. Le DTG doit comporter:
• Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
• Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique.
Le nouveau diagnostic doit par ailleurs comporter « une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années ».
La loi Alur prévoit par ailleurs que ce contenu fera l’objet d’une présentation à la première assemblée générale de copropriété suivant la réalisation ou la révision du DTG.
