Adopté le mardi 12 juin par les députés dans le cadre d’une procédure d’urgence, le projet de loi sera examiné par le Sénat dès juillet.

Une loi logement « sans élan » ou, à l’inverse, qui va entraîner une « vague dérégulatrice » sans précédent ? Au terme de dix mois de débat, neuf jours et neuf nuits de discussions et plusieurs milliers d’amendements, les 66 articles du projet de loi Elan ont été adoptés par les députés par 342 voix pour (169 contre et 44 absentions sur un total de 555 votants). Le texte a pris la direction du Sénat, où il est discuté par la commission des Affaires économiques du Sénat. En attendant son examen par l’ensemble des sénateurs, début juillet probablement, focus sur les dispositions en lien avec l’efficacité énergétique et environnementale, l’accessibilité, le carnet numérique… et bien d’autres nouveautés.

  • Aides à la transformation de bureaux en logements

Pour transformer 500 000 m2 de bureaux en logements d’ici 2020 – objectif affiché du gouvernement lors de la présentation de son texte – les articles 9 à 11 viennent simplifier certaines procédures.

Un bail commercial pourra être dénoncé, sous certaines conditions, par le bailleur « afin de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation » (article 9).

Autre nouveauté (article 9 bis), introduite par amendement : à « titre expérimental » sera prochainement testé un dispositif « visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, notamment à des fins d’hébergement, d’insertion et d’accompagnement social ». Les travaux d’aménagement de ces bâtiments ainsi que l’organisation de leur occupation devront être assurés par des organismes publics, privés ou des associations « agréés par l’État ». Un décret en Conseil d’État viendra préciser « les conditions et modalités d’application » de cette nouvelle disposition qui concernera certaines collectivités territoriales seulement.

L’article 10 introduit dans le code de la construction la nouvelle catégorie d’« immeubles de moyenne hauteur ». Ce nouveau statut doit permettre d’harmoniser les règles de sécurité incendie, différentes selon que l’on se trouve dans un IGH non-résidentiel (à partir de 28 mètres) ou résidentiel (à partir de 50 mètres). Un décret en Conseil d’État viendra préciser les règles de sécurité fixées pour chacun de ces types d’immeubles.

Enfin, un bonus de constructibilité pouvant atteindre 30% a été introduit sous certaines conditions (taille de la commune notamment) en cas de transformation d’un immeuble en logement.

  • Assouplissement des normes d’accessibilité

Particulièrement décrié lors de la présentation du texte, notamment par les associations de personnes handicapées, l’article 18  du projet de loi dessine le nouveau cadre en matière d’accessibilité des logements. Désormais 10% des logements d’un projet neuf devront être accessibles (contre 100% dans le cadre de la loi handicap du 11 février 2005), les autres seront évolutifs, c’est-à-dire qu’ils pourront être rendus accessibles « à l’issue de travaux simples », financés par l’occupant et non plus par le constructeur. Et même le locataire pourra décider de réaliser des travaux d’aménagement après demande écrite au propriétaire. Ce dernier n’aura d’ailleurs plus que deux mois (et non quatre) pour lui répondre.

L’ensemble des modalités sont renvoyées à la publication de décrets en Conseil d’État, « pris après avis du Conseil national consultatif des personnes handicapées ».

  • Adaptation du régime du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan aux constructions préfabriquées

Destinés à développer la construction modulaire, les 19 et 19 bis suivants prévoient de légiférer par ordonnance – dans un délai de six mois après la promulgation de la loi – en matière de construction de maison individuelle avec des éléments préfabriqués. Ils définissent ce qu’est la préfabrication et précisent également les conditions d’assurance décennale de certains éléments préfabriqués.

  • Simplification des règles en matière d’individualisation des frais de chauffage

Dans les immeubles concernés par l’obligation de comptage individuel de chaleur, l’article 21 prévoit la possibilité de substituer au système de comptage individuel prévu initialement « des répartiteurs de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit elle-même pas rentable ou techniquement impossible. Dans ces cas, d’autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie dans chaque local occupé à titre privatif sont envisagées ». Là encore, un décret en Conseil d’État précisera le cadre de leur mise en place.

Ce même article 21 introduit une obligation d’individualisation de froid dans les immeubles collectifs d’habitation ou mixtes, pourvus d’une centrale de froid.

  • Observatoire du diagnostic immobilier

L’article 21 bis crée un observatoire des diagnostics immobiliers, dont le secrétariat général sera assuré par le CSTB. Il recueillera notamment les DPE, centralisés depuis 2013 par l’Ademe dans un observatoire dédié. Il devra être lancé au 1er janvier 2020.

À cette date entrera également en vigueur le principe d’opposabilité du DPE (article 55 bis C). Celui-ci devrait avoir été fiabilisé courant 2019.

  • Possibilité d’interdire les équipements de chauffage polluants

L’article 21 bis E prévoit que le préfet de département pourra interdire « l’utilisation des appareils de chauffage contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques. »

  • Frais de branchement et d’utilisation d’une installation d’autoconsommation

Autre disposition, contenue dans l’article 21 bis (nouveau), la possibilité pour le propriétaire d’un immeuble qui a installé à ses frais les équipements nécessaires à une installation d’autoconsommation collective, de demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cet équipement, une quote-part des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement « à titre de frais de branchement et d’utilisation ».

  • Renforcement de l’Observatoire de la QAI

L’observatoire de la qualité de l’air intérieur voit ses missions précisées dans l’article 21 bis D : son avis sera sollicité, au même titre que celui de l’Anses, dans le cadre de la définition des valeurs-guides pour l’air intérieur, définies par décret en Conseil d’État.

Ses missions sont également détaillées : réalisation d’enquêtes nationales ou locales, centralisation des données, délivrance de l’attestation pour les propriétaires et exploitants tenus d’assurer une surveillance de la qualité de l’air intérieur, détermination des méthodes de mesures et de performances minimales des instruments de mesures utilisés… Effectif à compter du 1er janvier 2020, cet observatoire musclé sera géré par le CSTB.

  • Habitat inclusif

Le Titre VIII (entre les articles 45 bis et 46) définit l’habitat inclusif et crée un forfait « habitat inclusif – personnes âgées ou handicapées » pour le financement du projet de vie sociale et collective.

  • Expérimentation de « points info habitat »

L’article 53 quinquies propose d’expérimenter, pour une durée de cinq ans, des « points info habitat, destinés à constituer un guichet unique rassemblant l’accès aux acteurs intervenant au service de l’habitat et du logement sur leur territoire » et de sensibliser aux économies d’énergie. Une idée intéressante, qui risque cependant doublonner avec les Adil, Espaces info énergie et autres antennes du Service public de la performance énergétique de l’habitat (SPPEH), créés via la loi de transition énergétique de 2015.

  • Rénovation du parc tertiaire

Très attendu après l’annulation du décret sur la rénovation du parc tertiaire à l’été 2017, l’article 55 mentionne de nouveaux objectifs d’économie d’énergie auxquels devront se soumettre les propriétaires et occupants, « selon leurs responsabilités respectives ». Les objectifs sont désormais une diminution des consommations énergétiques d’au moins 40% en 2030 (par rapport à 2010). Puis de 50% en 2040 et 60% en 2050, toujours par rapport à 2010.

Ces objectifs « peuvent être modulés » en fonction de contraintes listées : techniques, changement d’activité, coûts disproportionnés… Un décret en Conseil d’État viendra préciser les catégories de bâtiment concernées, les conditions de détermination de l’objectif, les conditions de modulation, les modalités de contrôle et de sanction.

  • Performances environnementales & FDES

L’article 55 bis A ajoute aux règles générales de construction du code de la construction et de l’habitation la mention de « performances environnementales du bâtiment tout au long de son cycle de vie, la qualité sanitaire et le confort d’usage du logement ».

À noter que l’article 55 bis B précise lui les conditions d’harmonisation des FDES (fiches de déclaration environnementale et sanitaire), utilisées pour réaliser l’ACV d’un bâtiment, définies par décret en Conseil d’État.

  • Commande publique exemplaire

La maîtrise d’ouvrage publique est encouragée à « prendre en compte les exigences de lutte contre les émissions de GES et du stockage carbone et veille au recours à des matériaux renouvelables d’origine biosourcée » (article 55 bis D).

  • Empreinte carbone « à partir de 2020 »

L’article 55 bis (nouveau) prévoit la publication d’un décret en Conseil d’État « à partir de 2020 » qui introduit l’obligation d’un niveau d’empreinte carbone à respecter pour les constructions nouvelles, sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, « en intégrant la capacité du stockage du carbone dans les matériaux ». De même, la loi prévoit d’ores et déjà que les exigences en matière de qualité de l’air intérieur, de recours à des matériaux renouvelables biosourcés ou de stockage carbone pendant les phases de construction et de démolition soient également arrêtées par décret en Conseil d’État.

  • Carnet numérique

Instauré par la loi de transition énergétique, le carnet numérique de suivi et d’entretien s’était égaré dans les limbes, entre expérimentation et rapport sur sa faisabilité juridique laissés sans suite. Il revient dans la loi Elan, avec les mêmes dates d’application (2020 dans le neuf, 2025 pour les logements faisant l’objet d’une mutation).

« Les éléments contenus (dont le DDT ndlr) dans le carnet n’ont qu’une valeur informative », et ne seront donc pas opposables. Sa portabilité est assurée « sans frais de gestion supplémentaires » par la loi.

  • Stratégie locale de lutte contre la précarité énergétique

Les collectivités territoriales pourront expérimenter durant deux ans leur propre stratégie territoriale de résorption de la précarité énergétique afin de la réduire de 15% au moins sur leur territoire. Elle s’appuiera sur une instance territoriale de la résorption de la précarité énergétique, réunissant l’ensemble des parties prenantes, pour coordonner leurs actions de lutte contre la précarité énergétique en lien avec les travailleurs sociaux, les opérateurs habitat, les associations et les entreprises locales de bâtiment.

  • Ordonnance pour les « copros »

L’article 60 introduit la possibilité pour le gouvernement de procéder par voie d’ordonnance pour réformer leur organisation ainsi que la gestion des immeubles. Ces ordonnances seront prises dans un délai de douze mois à vingt-quatre mois après la publication de cette loi.

  • Numérisation du logement

Là encore, le gouvernement agira par ordonnance pour développer les baux numériques : agrément des prestataires, transmission à l’État et à l’Adil, modalités de conservation, sanction… Les diagnostics pourront également être transmis par voie dématérialisée.